Promesa de Compraventa-Contrato

Muy pocos saben que en el artículo 1554 del Código Civil se encuentran establecidos los requisitos del contrato de promesa, los cuales son los siguientes:

1.- Que la promesa conste por escrito.

2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.

3.- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido.

4.- Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falte para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solennidades que las leyes prescriban, como por ejemplo, la inscripción de la propiedad raíz.

Ahora bien, el mismo artículo establece que cumpliendo los requisitos el contratante que ha sido diligente puede pedir, sin perjuicio que se haya establecido una claúsula penal en el mismo contrato, algunas de las siguientes cosas:

1.- Que se apremie al otro contratante para la ejecución del hecho convenido.

2.- Que se le autoricé al mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del otro contratante.

3.- Que se le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

{ 11 comments }

Miguel September 10, 2009 at 1:23 am

Estimados señores abogados, me permito escribir estas líneas para hacer la siguiente consulta: el 20 de Noviembre del 2008 firme un compromiso de compraventa por un depto. Que vendo. Al cabo de los dos meses me extraño que no tuviera información de la corredora y del comprador, es por eso que decidí averiguar qué pasaba con el papeleo y solicitud del crédito hipotecario, mi sorpresa es que el comprador no había solicitado nada y se habían perdido dos meses de tiempo, recién a principios del mes de marzo el comprador pago la indemnización pero con el compromiso que si se conseguía el crédito le aceptaba la indemnización como parte del pago del depto. Y así ocurrió, pero yo tenía que salir del país dado que con mi esposa nos iríamos a vivir a otro país, pero queríamos dejar terminado la venta del depto. El 31 de marzo nos fuimos y dejamos a mi hermana con poder para terminar la venta del depto., de todas formas le exigí me cancelara la parte que me correspondía del depto. Alrededor de $28.000.000 y así lo hizo los primeros días de abril. Se suponía que la firma de la escritura estaría lista a la semana siguiente per el banco del comprador empezó a objetar el poder y exigió que debíamos enviar otro poder complementario para que fuera aceptado por el conservador. Al final recién la segunda semana de agosto se firmaron las escrituras para su tramitación en el conservador, pero ahora se produjo otro problema y es que mi banco me impide el alza de la hipoteca hasta que yo no pague todos los productos que tengo con ellos ($16.000.000), deudas que se generaron con el correr de los últimos meses, y que a mi parecer se produjeron producto de la demora. La pregunta es ¿que pasara si yo no pago la deuda con el banco, y el comprador tampoco está dispuesto a pagarla, y yo no estoy dispuesto a devolver el dinero entregado por este? pueden exigirme la devolución del dinero estando en otro pais.
Atentamente,
Muchas gracias

Isabel September 15, 2009 at 5:01 pm

Hola, junto con saludar expongo,
Antecedentes:
contrato de compra y venta se realizo notarialmente sin inscripcion posterior ya que se desconocia este paso.
dejando un cheque en garantia de $1.800.000 c/u en notaria.
la dueña de la propiedad solicito adelanto de $800.000 lo cual esta documentado notarialmente por este concepto.
consultas:
1.- como puedo hacer cobro de este cheque en garantia siendo que se vendio la casa a una tercera persona sin aviso previo a mi persona y antes del plazo que habiamos convenido. Favor indicar pasos a seguir.
2.- si tengo el documento notarial el cual certifica que le pase en efectivo $800.000 a la dueña de la casa por concepto de adelanto. cuales son los pasos a seguir para el cobro de este dinero.
3.- par todos estos esfectos debo realizarlo con un abogado? o puedo hacerlo por mi misma?
Favor ayudar dado que no tengo experiencia en este tipo de negociacion y ya es mi segundo intento fallido.

Saludos y muchas gracias por su ayuda e informacion

maria September 30, 2009 at 6:16 pm

hola doctor me dirijo a usted con mi problema q traigo desde el año 2000es sobre la hipoteca de mi casa .mi padre pidio un prestamo de 10000p en el año 1995 o 1996 a una asociacion q daban prestamos que se encargaba la misma inmobiliaria de darte la chequera de pago y nos retrasabamos en el pago y se volvia a caducar la chequera y nos daban otra con muchisimos intereses y en el año 2000 nos querian rematar la casa con el monto de 45000p y tuvimos q comprarla con el nombre mio ya q en ese entonces yo era la unica mayor y la tasaron a la casa en el mismo precio la inmobiliaria nos cobraba cuotas de 450 p o dolar ya q en ese entonces estaba uno a uno y se hizo una entrega de 5000p y 5 o 6 cuotas de 450p y eran cuotas de 450 en 77 cuotas .Co n el problema q tuvimos los arg entinos con el presidente de la rua en ese entonces nos quedamos sin empleo y no teniamos como pagar y se freno todo ese inmueble lo construyo mi abuelo y es injusto q me lo quitaran x nada creo q hay solucion ahora a fines del 2008 nos llamaron para volver a un arreglo pidieron 20000 dolares o 60000p o venian y nos quitaban la casa ya q ellos dicen ser los dueños yo recuerdo haber firmado un boleto de compraventa y la casa esta a mi nombre en la escribania de la riva en mar del plata yo estoy desesperada xq estoy sola en esto y tengo a mi madre y padre a cargo y soy madre soltera btengo un nene de 3 años y el pádre desaparecio cuando quede embarazada y ni noticias de el ya q tengo un sueldo de 450 p y el subsidio del estado la tarjeta social mi madre con hipertension y mi padre con problemas cardiacos y se hace tratar de x vida ahora piden un acuerdo de 3000dolares ya que entregamos 2500dolares y restan 500d y nos aprietan q falta el resto y despues viene el trato de 800p en 120 cuotas y es un monton x el momento q pasamos en el pais yo estoy muy angustiada x elm tema ya q es el unico techo q tengo para mi hijo y no quiero perderlo creo q me estan estafando mis intenciones son de pagar y no tanto el señor q me apresura es de muchisimo poder y es de bs as y no le interesa de mi situacion desde ya muchas gracias y espero urgente y ansiosas respuestas soy maria de mar del plata y mi edad es 30 años esugente mi peticion si se puede hacer algo ya q no estoy en condiciones de pagar a abogados pero esta gente me amenazan q si pongo abogados me va a salir mucho mas cara mi casa y no les va a importar q yo la pierda ya q tiene muchisimo poder y tengo mucho miedo x mi bebe

daniela nuñez October 4, 2009 at 8:19 pm

Buenas tardes .
Mi consulta es la siguiente : yo ise una promesa de compraventa el 24/06/2009. por el subsidio del fondo solidario por 6 meses y nos vense en diciembre , pero resulta que los tramos se cerraron, el costo de la casa es 16.000.000 y yo di de pies 1.500.000 la dueña de la casa no quiso dar mas plazo ahora yo como puedo recuperar el $ 1.500.000 si no esta a mi alcanze que el subsidio se alla cerrado. a qui le mando el quinto el sexto y septimo parte del comtrato ___(quinto) : El contrato definitivo prometido se celebrara´ a mas tardar dentro de un plazo de seis meses, a contar de la firma de este contrato de promesa de compraventa , sin perjuicio de que las partes puedan dar termino a la escritura definitiva antes del plazo estipulado, cumpliendo con todos los requisitos estipulados en esta .-( sexta) : la entrega material de la propiedad objeto de la presente promesa de compraventa se efectuara a los quince dias habiles despues de la entrega del cheque del total adeudado del serviu metropolitano .-(septimo) : las partes de comun acuerdo dejan establecido que: uno) en caso de desistimiento de la compraventa definitiva por parte del promitente comprador , el volor de $1.500.000., que se dan en este acto como anticipo del precio de venta , mas los $ 2.500.000., que se entregaran el 23/julio/2009, si es que ya este ultimo hubiera sido recibido por la promitente vendedora quedaran a favor de la promitente vendedora, como indemnizacion por daños y perjuicios , siempre que la causal del desistimiento sea por motivos que esten fuera del alcance de las partes. Dos) en caso de desistimiento de la compraventa definitiva por parte de la promitente vendedora , el valor de $1.500.000 que se le entregan a ella en este acto como anticipo del precio de venta , mas la suma de $2.500.000., que se pagan el 23/julio/2009, si estas sumas ya las hubiere recibido la promitente vendedora , debera devolverlas a la promitente compradora en su totalidad, mas la suma de $500.000., como indemnizacion , todos los valores al contado en dinero efectivo de forma inmediata . la dueña de la casa tenia un intermediario que segun ella iva hacer todos los papeles de la casa y nunca iso mada y el caballero desaparecio y la señora se quedo con el $ 1.500.000 mi consulta si yo puedo hacer algo judicial para recuperar la plata antes que se me venza el contrato . esperando una respuesta muchas gracias .

ruben October 5, 2009 at 2:22 pm

Tengo un problema en un contarto de compraventa de un a vivienda a nombre de mi ex novia y mia. Ella quiere dejar de pagar los recibos que nos quedan hasta la entrega de llaves . Quiero saber si yo pago mi parte y renegocio las cantidades pendientes ella pierde el derecho sobre la vivienda y sobre todo el dinero entregado? muchas gracias

rebeca December 9, 2009 at 7:48 am

buenos días

El 17 de octubre firme un contrato de arras para venta de mi piso, en el se especificaba q en 30 dias tenia q decirme si le habian concedido la hipoteca o no, paso el plazo y no me ha dicho nada. el contrato indicaba q en 45 dias, mañana es el ultimo dia, teniamos q haber escriturado, como no me decia nada, ni sikiera si le han concedido o no la hipoteca, el lunes le mande un burofax citandole yo en notario para escriturar, en contrato indicaba q eera el quien tenia q poner notario y fecha, pero como no lo ha hecho y mañana cumple, pues lo indicamos asi en burofax y lo pusimos nosotrs, el caso es q acaba de recibirlo y dice q no le da tiempo porq aun no tiene respuesta del banco, q esta seguro q se lo dan, y q me va a mandar burofax indicando q estoy haciendo una doble compra por no esperarle. me puede pasar algo? dado q el contrato acaba mañana y no escrituramos ni me da fecha de escritura, pasaria algo o podria hacerme algo aun asi? yo tengo mas compradores y no kiero perderlos por alguien q no me fio y no me asegura nada
gracias de antemano

francisco December 9, 2009 at 1:13 pm

hola buenas noches,hace mas de un año hice un contrato de compra venta, donde vendia mi coche, con el compromosimo que el pagara las letras mensualmente, el se ha negado a pagarlo, el coche tiene reserva de dominio, el contrato de compra venta lo hicmos entre el y yo no fuimos a una gestoria,el banco me ha estado llamando, realmente no se que hacer que debo hacer para recuperar el coche ,yo soy el unico titular.

muchas gracias

ceci February 2, 2010 at 12:08 am

Hola tengo una pregunta yo hice un contrato de compra venta, ase un ano en el que el contrato dice que yo le voy a vender a la corona por tres anos ahora ya cumpli un ano en el ano ke ellos me estubieron ayudando y me daban 30 cartuchos de cervesa por mes de lo que les vendia ahora este enero me dicen que ya no me van ayudar con la cerveza que me davan entonces con esto era con lo que les podia vender ahora si ellos ya no me ayudan no hay manera de que yo pueda seguir vendiendo porque ahorita mi bar como todos los demas estan basillos no hay nadien, que sucede si no cumplo el contrato por los dos anos mas que me quedan que pasa si me declaro en quiebra y ciero mi bar? O que puedo hacer, es justo que ellos ahora me quiten la ayuda y me digan que yo tengo que seguir con el contrato?
porfavor ayudenme estoy desesperada.

julieta March 22, 2010 at 12:51 pm

si firmo una promesa de compraventa de mi casa y el comprador quiere ya entrega de la propiedad corro riesgo obviamente antes de la fecha de la compra ya formal es decir cuando ya acabo de pagar .
hoy quiere darme 280,000 de un valor total de 780,000 y en dos meses terminar de pagar pero ya quiere la casa corro mucho riesgo-???
gracias muchas gracias.

Ariel May 3, 2010 at 11:25 am

Hola doctor necesitaria que me asesore sobre un problema que tuve con la compra de un auto usado en una consecionaria. Bueno el problema es el siguiente; yo lo compre hace dos meses y desde ya tengo muchos problemas con el mismo, cuando yo fui a retirar el auto el dueño de la consecionaria me dijo que si el auto tenia algun inconveniente se lo lleve, pero cuendo empese a tener los problemas que tuve lo llame y me dijo que a el no le correspondia, y yo tengo entendido que si le corresponde porque todo usado tiene garantia.
Yo llame a Derecho del Consumidor y me dijeron lo que yo sabia; que eran tres meses de garantia, pero ellos no pueden hacer mucho si no tengo un asesoramiento de un abogado; ellos le mandan una intimacion para que se presente, si no lo hace le mandan una multa pero no es seguro que se haga cargo; bueno me gustaria saber que tengo que hacer porque hasta ahora siempre me hice cargo yo de todo y la verdad me esta costando muchisimo…… Bueno de mi parte muchas gracias,

marcela cortés May 21, 2010 at 9:26 am

QUISIERA QUE ME INFORMARAN, QUE TAN CIERTO ES QUE AL FIRMAR ESCRITURAS DE UN BIEN INMUEBLE, LA PROMESA DE COMPRAVENTA YA NO TENDRIA VALIDEZ, ENTONCES LOS VENDEDORES YA NO TENDRIAN QUE PAGAR LAS ARRAS POR INCUMPLIMIENTO EN LA ENTREGA?

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